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Bonus fiscale per lavori in condominio: cosa c’è da sapere

efficienza energetica detrazioni fiscali 55Com’è ben noto la legge di stabilità del 2014 ha previsto per i contribuenti la possibilità di usufruire della   detrazione pari al 50% delle spese sostenute (dal 26 giugno 2013 al 31 dicembre 2015) per gli interventi di recupero edilizio, con un tetto fissato a 96 mila euro, bonus  che con tutta probabilità verrà riconfermato anche nel 2016 con la medesima finalità di dare una spinta al settore dell’edilizia in questo periodo di crisi. Le detrazioni fiscali Irpef per interventi edilizi, finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio, esistente sono applicabili sia ad edifici di proprietà privata che a condomini. 
Esistono però una serie di differenze ed eccezioni, per cui vale la pena di analizzare nel dettaglio gli incentivi fiscali previsti specificamente per i lavori in condominio. Lo faremo insieme alla nostra esperta di fiducia,  il dottore commercialista Ermelinda Costabile, socio fondatore nonché responsabile dello  Studio Associato Commerciale Tributario  C&P Account Management con sedi a Roma e Tivoli.

Dott.ssa Costabile qual è la differenza principale nell’applicazione dell’agevolazione ai condomini rispetto agli edifici privati?
Mentre nel caso di edifici privati le opere di manutenzione ordinaria risultano escluse dall'agevolazione, nel caso di quelli condominiali sono agevolabili se realizzate sulle parti comuni. Per fare un esempio concreto : interventi di tinteggiatura delle pareti o la sostituzione delle piastrelle da soli, senza cioè effettuare opere edilizie più importanti, rientrano nei lavori di manutenzione ordinaria e come tale se  sono eseguiti in singole abitazioni, non permettono di fruire della detrazione Irpef al 50% per la ristrutturazione edilizia. Al contrario l’agevolazione si applica se la manutenzione ordinaria viene eseguita ad esempio nelle guardiole, nell’appartamento del portiere oppure nella sala adibita a riunioni condominiali (tutte parti comuni) che rientrano nel beneficio del bonus.  Naturalmente in entrambe le fattispecie  sono agevolabili gli interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo.

Ricordiamo ai nostri lettori cosa si intende per “parti comuni” di un condominio.
Sono quelle così definite dall'articolo 1117 del codice civile (come modificato dalla legge n. 220 del 2012, cosiddetta Riforma del condominio)  e cioè in primis tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune a partire dal   suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili. Poi vi sono i locali per servizi in comune come ad esempio la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia e infine le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune  come ad esempio ascensori, pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari. Tuttavia, per avere un'idea più chiara di quali sono gli interventi per i quali si può richiedere la detrazione fiscale del 50%, ci viene in aiuto l'elenco dettagliato presente nella guida Ristrutturazioni edilizie dell'Agenzia delle Entrate.

Un chiarimento sul  tetto massimo di spesa per lavori su parti comuni: i 96 mila euro sono riferiti alla spesa massima detraibile da parte dei singoli condomini oppure tale limite massimo è riferito a tutto il condominio?
Il limite è riferito ad ogni singola abitazione per cui ogni condomino nel tetto massimo di € 96.000 potrà detrarre fino a € 48.000.
Parliamo delle formalità richieste per fruire dell’agevolazione.
E’ necessario innanzitutto richiedere le autorizzazioni previste al competente ufficio comunale, così come impone la legge in via generale.  Detto questo,  i documenti giustificativi dei lavori effettuati, a cominciare delle fatture, devono essere intestati  al condominio. Relativamente alle modalità di pagamento, i bonifici devono recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché il codice fiscale del condominio.

Non tutti sanno che anche il condominio deve avere un codice fiscale.
Esatto. Il condominio, quale organizzazione di persone priva di personalità giuridica, ma comunque rilevante ai fini fiscali, deve chiedere l'attribuzione del codice fiscale . E’ stata la recente riforma del condominio (legge n. 220/2012) che ha inserito nell'art. 2659 n. 1 c.c.  la disposizione  che obbliga    i condominii ad indicare nella nota di trascrizione   l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale.
La norma ha la finalità di far conoscere all'amministrazione finanziaria tutta una serie di condominii attualmente non censiti. Quindi, se è presente l'amministratore, spetta a questa figura richiederlo all'amministrazione finanziaria. Nei condominii minimi, che non hanno l’obbligo della nomina di un amministratore (perché hanno un numero di proprietari tra due e quattro) il codice fiscale dev'essere richiesto da uno dei condomini. L’omessa richiesta è punita con una sanzione pecuniaria.
Di recente l’Agenzia delle Entrate ha preso in esame una fattispecie riferita, appunto, ad un condominio minimo in cui i contribuenti, pur avendo eseguito correttamente la procedura, hanno indicato nei bonifici il proprio codice fiscale anziché quello del condominio. In tale caso l’accesso al bonus decade?  
No. L’Agenzia delle Entrate, al fine di assicurare nella maggiore misura possibile il beneficio ai contribuenti, ha ritenuto possibile  accedere all’agevolazione anche in questo caso chiarendo che i condomini dovranno provvedere alla regolarizzazione della propria posizione entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno 2015.

Cosa dovranno fare nel dettaglio per “rimettersi in regola”?
Dovranno osservare tre adempimenti: presentare a un ufficio territoriale delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio (modello AA5/6),  effettuare il versamento (con indicazione del codice fiscale attribuito) della sanzione prevista dalla legge   per l’omessa richiesta del codice fiscale (con un minimo di 103,29 euro), tramite il modello F24, utilizzando il codice tributo 8912 e inviare una comunicazione in carta libera all’agenzia delle Entrate competente in relazione all’ubicazione del condominio. In questa  comunicazione devono essere specificati, distintamente per ogni condomino, le generalità e il codice fiscale, i dati catastali delle rispettive unità immobiliari, i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per i lavori, la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi e le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.  

Per concludere, un cenno merita il bonus mobili ed elettrodomestici per lavori in condominio. Ci spiega in breve come funziona questo ulteriore sconto fiscale?
In linea generale il decreto legge 63/2013 ha introdotto l’ ulteriore bonus fiscale di 10.000 euro per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici da parte di coloro che hanno richiesto la detrazione 50%. Nel caso di lavori di manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) effettuati nei condominii, e per i quali è stata richiesta la detrazione, la norma  consente dunque di usufruire di questo ulteriore sconto fiscale qualora vengano acquistati mobili o elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni.
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