Larticolo 21 del decreto in esame, intitolato Misure per lincentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione, riconosce un bonus fiscale a chi acquista immobili a destinazione residenziale, che siano di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione. Tale bonus, inteso a favore esclusivo delle persone fisiche non esercenti attività commerciali , consiste nella deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del costo dellimmobile inteso come prezzo dacquisto (risultante dallatto di compravendita) o come spese di costruzione (attestate dallimpresa che ha eseguito i lavori) . Lagevolazione si può applicare anche in riferimento a più di un immobile, fermo restando il limite complessivo di 300.000 euro.
La prima condizione da rispettare per poter godere dellagevolazione riguarda i tempi dellacquisto.
Esatto. La norma si riferisce ad acquisti (di uno o più immobili) effettuati dal 01.01.2014 al 31.12.2017 . Inoltre limmobile acquistato deve risultare invenduto alla data del 12.11.2014. Altra condizione richiesta per legge per godere della deduzione è che limmobile sia a destinazione residenziale, e non sia classificato o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non sia quindi un immobile di lusso, signorile o di pregio. Inoltre non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi ovvero a nuovi insediamenti per impianti industriali e per usi agricoli. Atra caratteristica dellimmobile riguarda lefficienza energetica. Le prestazione da conseguire devono ricadere nelle classi più alte, A e B.
Rientra nellagevolazione anche lacquisto di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione e non solo di nuova costruzione, giusto?
Proprio così. In riferimento agli interventi di ristrutturazione si intendono comprese diverse ipotesi tra cui la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle dimensioni , la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali e gli interventi di ampliamento delle superfici. Inoltre va precisato che a beneficiare dellagevolazione non è solo chi acquista, ma anche chi sostiene le spese per costruire un immobile a destinazione residenziale sullarea edificabile che già possiede il contribuente prima che inizino i lavori o sulla quale è già stato riconosciuto il diritto di costruire.
In ogni caso il passo successivo è che sia concesso in locazione in breve tempo.
Limmobile acquistato o costruito su aree edificabili, già in possesso del contribuente prima dellinizio dei lavori, entro sei mesi dallacquisto o dal termine dei lavori, deve essere messo in locazione per almeno otto continuativi a canone concordato. Lagevolazione spetta anche se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di affitto si risolve prima degli 8 anni e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla risoluzione del precedente contratto. Inoltre il contratto di locazione non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario. Come ulteriore agevolazione si ricorda che ai redditi derivanti dalla locazione può applicarsi la cedolare secca, che nella particolare ipotesi di tassazione a canone concordato prevede lapplicazione di unaliquota dimposta notevolmente ridotta.
In che modalità viene riconosciuto il bonus fiscale?
Come già accennato lincentivo può essere fruito dai contribuenti sotto forma di deduzione dal reddito. La misura della deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dellimmobile risultante dallatto di compravendita, oppure delle spese di costruzione attestate dallimpresa che ha eseguito i lavori(a cui si aggiungono gli interessi passivi del mutuo contratto per lacquisto). Lammontare massimo di spesa è pari a 300.000 euro, e la deduzione viene concessa in otto quote annuali di pari importo, con utilizzo a decorrere dallanno in cui è stato stipulato il contratto di locazione. La deduzione non è cumulabile con le altre agevolazioni dimposta previste per le medesime spese.
ESEMPIO
Un contribuente con reddito compreso tra i 55.000 ed i 75.000 acquista nel 2014 un appartamento di valore (dacquisto) pari a 150.000 euro.
DEDUZIONE COMPLESSIVA : 150.000 x20% = 30.000 euro
DEDUZIONE ANNUALE : 30.000 euro : 8 = 3.750 euro (dal 2014 allanno 2021)
RISPARMIO DI IMPOSTA ANNUALE (ipotizzando unaddizionale di 1,23% e il conseguimento di un reddito costante nel periodo interessato dallagevolazione) : 3.750×42.3% = 1.586,25 euro.
RISPARMIO DIMPOSTA COMPLESSIVO : 1.586,25×8 = 12.690 euro.